¿Ha considerado invertir sus ahorros en un inmueble? Lo más seguro es que sí. La mayoríade familias tiene su inversión más importante colocada en una casa o lote y lo consideran una forma sólida de invertir su dinero.

Sin embargo, existe una figura que ofrece beneficios en el plazo inmediato, con un riesgo aceptable y que, además, provee a los sectores productivos de capital fresco para trabajar:los fondos inmobiliarios.

Los fondos inmobiliarios son una figura mediante la cual un grupo de personas interesadas —los inversionistas—, juntan sus ahorros y deciden invertirlos en inmuebles. Las rentas provenientes de los alquileres de los inmuebles son distribuidas mes a mes entre los inversionistas, dependiendo de su participación.

“En un fondo inmobiliario, el inversionista es copartícipe de las propiedades a través del fondo. El fondo tiene una cédula jurídica a nombre de quien se traspasan todas las propiedades y una sociedad administradora que maneja esas propiedades en nombre del inversionista”, explica Orlando Soto Solera, vicepresidente de la Cámara Nacional de Sociedades de Fondos de Inversiónde Costa Rica, el país de la región donde esta figura está más desarrollada.

En Costa Rica, el rendimiento dado por los ingresos regulares supera el 9%. “Hay una valoración anual a todas las propiedades de cada uno de los fondos por requisitos del superintendente, y ahí hay otro rendimiento adicional que arroja uno final entre el 10% y el 11%”, señala Soto Solera.

Otra ventaja de los fondos inmobiliarios es que las participaciones pueden negociarse en la Bolsa de Valores. En el caso de Costa Rica, estos papeles pueden negociarse en el mercado de valores local y, en algunos casos, en elde Panamá.

Al alcance de todos. En la región existe una percepción errónea de que se necesitan grandes cantidades de dinero para poder invertir.

La participación en el fondo puede ser una cantidad pequeña, de la cual se recibirán las mismas rentabilidades, en términos proporcionales, que los que tendría un inversor mayor.

“Las ventajas de este esquema no son solo para el inversionista sino también para el emisor, los fondos inmobiliarios tienen la característica de ser más participativos por su naturaleza de inversión colectiva”, explica el superintendente de Valores de El Salvador, Rogelio Tobar.

Para este funcionario, las ventajas de los fondos inmobiliarios son innegables.Sin embargo, la figura aún no existe en su país.

“Se está viendo la posibilidad, dentro del proyecto que está en la Asamblea Legislativa,de la Ley de Titularización de Activos y la de Fondos de Inversión, que aún están en análisis”, explicó.

Con la Ley de Titularización se abriría la posibilidad de titularizar proyectos de infraestructura, pero no es un esquema idóneo, según el funcionario, por el tema tributario.

“Cuando se quiere constituir un fondo se tiene que pagar la transferencia y los derechos de registro en el Centro Nacional de Registros, con lo que se duplica el pago de impuestos”, indica.

Por ello, recomienda a los inversores interesados en esta figura, esperar a que entre en vigencia la Ley de Fondos de Inversión, porque la figura que se propone es ideal para montar programas de emisión con proyectos de infraestructura, con inmuebles.

Una apuesta con bajo riesgo. Los fondos inmobiliarios se caracterizan además por ser inversiones muy seguras en el largo plazo, con un riesgo bajo debido a su diversificación.

“Estamos hablando de bienes inmuebles, bienes tangibles. En los últimos años el costo de reposición de esos bienes se ha aumentado porque las materias primas han aumentado su valor, en el precio del cobre, del hierro, del concreto, del petróleo”, dice Soto Solera.

Las carteras de fondos inmobiliarios ofrecen una estabilidad distinta a la de otros instrumentos, como los bonos, que los protegen de los vaivenes de los mercados

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“También son una fuente regular de ingresos muy estable, gozando de los incrementos en el crecimiento del valor de estas propiedades a través del tiempo. Incluso hay economías de escala que se adquieren por hacer una administración conjunta de bienes inmuebles bajo la estructura de un fondo”, comenta el experto.

Protecciones y perfiles. El instrumento tiene distintos riesgos, como los de liquidez. “Es decir, es un fondo cerrado, no hay ninguna obligación de parte de la Sociedad Administradora de comprarle o redimirle las participaciones a los inversionistas. Los inversionistas deben acudir a los mercados donde está registrado el instrumento para comprar y vender estas participaciones”, aclara.

Otro riesgo es el de la actividad de administración de los bienes inmuebles: desocupación o un desastre, por ejemplo, para lo cual el fondo cuenta con una diversificación no solo en cuanto a inquilinos, tipos de inmuebles y distribución geográfica, sino también de inversionistas.

Dentro de la administración hay seguros que cubren estos desastres o casos fortuitos, los inmuebles están cubiertos contra todo riesgo mediante una póliza con la aseguradora. “También está asegurado el cese de rentas por algún siniestro por los primeros 6 meses”, agrega Soto Solera.

Pero, ¿son una mejor opción que los fondos financieros? “Yo no podría decir que son mejor opción. Nunca hay una mejor opción cuando se habla de diversificación de un portafolio”, advierte. Lo que se trata es de mitigar el riesgo de las variables que hay en los mercados y, dependiendo del perfil del inversionista, diversificar para tratar de compensar las volatilidades de esas variables, de manera que un activo lo que aporta es estabilidad en el valor de un portafolio.

“Desde esa perspectiva, los fondos inmobiliarios aportan elementos difíciles de encontrar en otros activos, pero dependiendo de los objetivos del inversionista, otros activos también pueden aportarlos”, concluye.

Con potencial de desarrollo regional. En Costa Rica, el cambio de la Ley del Inquilinato es, en parte, lo que hizo posible el desarrollo de este vehículo de inversión. Sin una Ley de Inquilinato apropiada es muy difícil que el inversionista tenga confianza en este tipo de instrumentos, porque queda desprotegido ante riesgos propios de dicho mercado.

En el resto de Centroamérica, aunque se reconoce el potencial de este esquema, no se aplica porque no existe una tipificación de estos instrumentos. En Panamá, por ejemplo, se negocian las participaciones en fondos inmobiliarios de Costa Rica, que se inscriben en la Bolsa de Valores únicamente para ese fin.

Sin embargo, en la región existe un gran potencial para el desarrollo de esta figura. “Los fondos de inversión inmobiliarios son una fuente de financiamiento para el desarrollo de infraestructura en Centroamérica. Hay proyectos que por su tamaño no permiten hacer una estructura porque sale muy cara, ahí es donde los fondos juegan un papel muy dinámico”, dice Soto Solera. Marielena García Maritano, gerente general de MMG Asset Management del MMG Bank Corporation, de Panamá, señala que el mercado inmobiliario ha venido experimentado un gran auge en los últimos tiempos, lo que es más evidente en áreas residenciales de clase media alta y clase alta.

“La reciente aprobación del proyecto de expansión del Canal y el compromiso del Gobierno en promocionar a Panamá como un destino turístico y residencial de retiro, son factores que a mi juicio le dan perspectivas muy halagadoras al mercado inmobiliario para los próximos 3 años”, dice, luego de recordar que en la nación canalera no existen fondos inmobiliarios inscritos.

“Costa Rica es de los mercados centroamericanos el más desarrollado en las industrias de fondos de inversión y fondos de pensión. Ambas industrias por su naturaleza buscan inversiones sólidas con potencial de apreciación a largo plazo, lo que tradicionalmente son características de las inversiones inmobiliarias”, agrega.

Para Tobar, una razón para apoyar la implementación de los fondos inmobiliarios en El Salvador, es el impulso que éstos dan a los proyectos de vivienda. “Se estimula la inversión en infraestructura y hay más posibilidades para que inversionistas más pequeños también participen”, afirma.

Este estímulo al desarrollo del sector construcción, dice, es lo que se ha visto en Costa Rica y lo que ha llamado la atención para que los entes reguladores de países como El Salvador y Panamá pongan el ojo en esta figura. ¿Qué hace falta para que estos países logren una implementación exitosa de los fondos inmobiliarios? En opinión del experto costarricense, tiene mucho que ver el volumen bursátil y la liquidez de sus mercados.

“Si queremos inscribir un instrumento en un mercado que no tiene liquidez, el inversionista no va a tomar la inversión”, advierte.

Marielena García Maritano agrega que se requiere estabilidad política en el país, así como un marco jurídico claro y confiable y valoraciones razonables de las propiedades.

“Se debe revisar el tratamiento jurídico y fiscal para bienes inmuebles de manera que se eliminen las dobles y triples tributaciones, y que haya reglas que permitan la protección de los arrendatarios en el cumplimiento de compromisos de arrendamiento previamente pactados”, dice.

En el caso de El Salvador, un primer paso será la aprobación de la Ley de Fondos de Inversión. “Es algo que estaríamos esperando para principios del 2007”, anuncia Tobar.

Soto Solera, por su parte, es optimista en este sentido. Su país tiene más de 7 años de experiencia con fondos inmobiliarios y ha sido muy satisfactoria. “A los inversionistas les gusta mucho el instrumento y cada día ese apetito por diversificar portafolios de inversiones que tienen otros activos crece, ya sean activos en bonos, acciones o monedas”, sostiene. Prevé que en los próximos 15 años este mercado seguirá en expansión. “Y es de esperarse que con el índice de construcción creciente que Costa Rica ha mostrado en los últimos años, esta industria siga creciendo y adquiriendo más y más activos”, dice.

García Maritano cree que el panorama es difícil de predecir. “Es razonable pensar que la industria inmobiliaria centroamericana vaya a estar sujeta a ciclos normales de fluctuación en la industria”, acota.

Al final, indica la experta panameña, para que el mercado centroamericano siga atrayendo inversión extranjera, lo más importante es que los precios de los inmuebles o de las propiedades se perciban relativamente más baratos que en otros mercados.

Tobar espera que en su país se logre consolidar la figura bajo un esquema de largo plazo.

“Esta es la que permite un mayor desarrollo de la infraestructura, esta es la que propicia la inversión”, concluye.

Sobre los fondos inmobiliarios

Un fondo de inversión de desarrollo inmobiliario es un patrimonio independiente administrado por una sociedad administradora de fondos de inversión, por cuenta y riesgo de los participantes. Su objetivo es la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción para su conclusión, venta o arrendamiento dentro o fuera del territorio nacional.

Los fondos de desarrollo también pueden adquirir bienes inmuebles para la generación de plusvalías.

Son fondos cerrados y de oferta pública restringida. Se deben revaluar una vez al año, con dos valoraciones: una financiera y otra de un ingeniero perito.

El fondo puede invertir solo o en conjunto con otros desarrolladores, inversionistas privados o con otros fondos. Incluso su mismo grupo.

Pueden hacer preventa de edificaciones o al término.

No hay límite en el plazo ni monto de los proyectos. Tienen un apalancamiento máximo del 60% del activo del fondo. Un proyecto de $100 millones puede llevarse a cabo con aportes de $40 mil y crédito por $60 mil.

Como el rendimiento del fondo proviene de la explotación de los bienes inmuebles, la rentabilidad para el inversionista dependerá de los ingresos que genere su alquiler o venta.

Costa Rica deben contar con un activo neto mínimo de $10 millones y un monto mínimo de participaciones de $50 mil. Un inversionista debe poseer al menos una participación.

Requieren un mínimo de 25 inversionistas. Requieren de un prospecto, un addendum y un informe de avance.

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